L’intelligence artificielle pour les investisseurs immobiliers

• La bonne affaire part pendant votre réunion

  L’annonce sort à 10 h 40, trois agences la publient sous trois prix, et le bien est sous offre quand vous la lisez à 21 h. Le suivant fera pareil, et vous le savez.

• Le rendement de l’annonce n’est pas le vôtre

  Le loyer affiché, le prix demandé, zéro travaux, zéro vacance : 7 % sur la brochure. Ce qu’il reste après le crédit, les charges non récupérables, la taxe foncière et l’assurance, personne ne l’a écrit avant le compromis.

• La banque redemande ce que vous avez déjà envoyé

  Le tableau du patrimoine date de l’an dernier, l’avis d’imposition est dans un autre mail, et le courtier attend. Chaque acquisition refait le même dossier, avec les mêmes oublis.

• Le patrimoine se gère le dimanche soir

  La fuite est signalée à 23 h, le syndic répond dans neuf jours, l’agence reverse un montant que personne ne rapproche, et le comptable réclame en avril les appels de fonds de novembre.

• Chercher et trier les annoncesLire les alertes de plusieurs sites, reconnaître le même bien sous trois agences, demander l’adresse, les charges et la taxe foncière, suivre les baisses de prix.3 à 6 h par semaine
• Chiffrer une opérationRetrouver des ventes comparables, reconstituer le coût complet, poser un loyer crédible, tester ce qui se passe si les travaux dérapent ou si le logement reste vide.2 à 4 h par bien étudié
• Monter le dossier de financementRassembler les pièces, mettre à jour le patrimoine, répondre aux demandes de la banque et du courtier, comparer les offres, tenir les délais du compromis.6 à 10 h par acquisition
• Suivre les travaux à distanceComparer des devis qui ne parlent pas des mêmes prestations, relancer, suivre les commandes, rapprocher les factures du budget.2 à 4 h par semaine de chantier
• Relouer un logementÉcrire l’annonce, répondre aux demandes, organiser les visites, réunir les dossiers, préparer le bail et l’état des lieux.8 à 15 h par relocation
• Rapprocher les loyers et préparer le comptableVérifier les virements, lire les relevés des agences, récupérer les appels de fonds, classer par bien et par société, répondre au comptable.1 à 2 h par mois et par bien

Ces ordres de grandeur décrivent ce que la tâche prend aujourd’hui, chez des entreprises de cette taille. Ce ne sont pas des gains promis.

Trois collaborateurs du socle tiennent la partie commune du métier : chercher les biens et les informations qui manquent, surveiller les prix de votre secteur, rapprocher vos pièces pour le comptable. L’équipe complète, sept agents du repérage au loyer encaissé, est décrite poste par poste.

Voir l’équipe complète pour ce métier→

Nous ne remplaçons ni votre logiciel de gestion locative ni les outils de votre comptable : nous lisons ce qu’ils laissent lire. Le travail commence dans votre boîte mail et vos tableaux, là où le temps part.

• LyBox
• Horiz.io
• Rentila
• DossierFacile
• SeLoger
• Leboncoin
• Demandes de valeurs foncières (DVF)

Nous nous branchons dessus quand ils l’autorisent, par leur interface de programmation ou par leurs exports. Nous ne les remplaçons pas, et nous vous disons lequel des deux cas est le vôtre avant le devis.

Trois limites que nous posons dès le premier appel. C’est ce qui vous permet de savoir ce que vous achetez.

• Nous ne décidons ni d’acheter ni d’un prix

  L’analyse dit ce que l’opération coûte, ce qu’elle laisse et où elle casse. L’offre, son montant et ses conditions sont les vôtres, et personne ne les envoie à votre place.

• Nous ne choisissons pas votre locataire

  Les dossiers sont réunis et comparés sur les seuls critères que la loi autorise, sans décision automatique. Le choix revient au propriétaire, et il reste traçable.

• Nous ne réceptionnons pas un chantier

  Le suivi à distance s’appuie sur les retours de terrain : photos, comptes rendus, factures. La qualité d’une installation se constate sur place, par vous ou la personne que vous mandatez.

• Est-ce que l’agent trouve des affaires que personne ne voit ?

  +

  Non, et méfiez-vous de qui l’affirme. Il lit les mêmes annonces que vous, plus vite, sans en rater, et pose les questions qui manquent avant les autres. Le gain est le temps de recherche, pas un marché secret.

• Sur quoi repose l’analyse de rentabilité ?

  +

  Sur les ventes enregistrées du secteur, les références de loyer, les documents du vendeur et vos hypothèses, écrites et séparées des faits. Ce que rien n’étaye est marqué comme tel. Le résultat dit aussi ce qui pourrait faire dérailler l’opération.

• Je détiens mes biens par plusieurs SCI. C’est un problème ?

  +

  C’est le cas courant. Chaque opération est classée par bien et par structure de détention, et le dossier du comptable sort par société. Un transfert entre vos comptes n’est jamais compté deux fois, ni compté comme un loyer.

• J’ai déjà une agence de gestion. Que reste-t-il à faire ?

  +

  Lire ses relevés, vérifier ce qu’elle encaisse et reverse, suivre les dossiers qui en dépendent. L’agent ne refait pas son travail : il le contrôle et relance, avec une répartition écrite au départ.

• Est-ce que ça remplace mon comptable ou mon courtier ?

  +

  Non. Le comptable arrête les comptes, le courtier négocie et engage sa responsabilité. Les agents leur apportent des pièces complètes et classées. Ils ne signent rien et ne conseillent pas sur la fiscalité.