Collaborateur IA · Investisseurs immobiliers · Trouver et vérifier
Gabriel, analyste rentabilité et risques
Vérifier les chiffres avant que vous vous engagiez, et dire ce qui pourrait faire dérailler l’opération.
Ce qu’il fait seul
- Comparer le prix demandé aux transactions enregistrées dans le secteur, en distinguant prix d’annonce et prix de vente
- Reconstituer le coût complet : acquisition, frais, travaux, ameublement, financement et réserve pour imprévus
- Poser les hypothèses de loyer à partir des références locales, en séparant loyer affiché et loyer constaté
- Calculer revenus et dépenses prévisionnels : charges non récupérables, assurance, entretien, gestion, vacance et crédit
- Présenter séparément le rendement, la trésorerie disponible et le capital remboursé
- Tester les scénarios défavorables : travaux plus chers, location retardée, loyer inférieur, dépense exceptionnelle
- Lire les documents reçus, diagnostics, baux en place, procès-verbaux d’assemblée, charges et travaux votés, et préparer les questions à faire vérifier par le notaire, le diagnostiqueur ou l’entreprise de travaux
- Calculer le prix d’achat maximal compatible avec vos objectifs et vos hypothèses
Le résultat attendu : Un chiffre par ligne, un scénario défavorable chiffré, et le prix au-dessus duquel l’opération ne tient plus vos objectifs.
Ce dont il est responsable
Les comparables, le coût complet, les hypothèses de loyer, les scénarios défavorables, les documents du vendeur et le prix d’achat maximal.
Quand il vous sollicite
- Décider d’une offre, de son montant et de ses conditions
- Une hypothèse que rien ne permet d’étayer, loyer sans référence ou travaux sans devis : elle est marquée comme telle, jamais lissée
- Un document qui contredit l’annonce : surface, charges, travaux votés, bail en place
Une journée avec Gabriel
8 h 30
Les ventes enregistrées à trois cents mètres sortent : le prix demandé est 11 % au-dessus de la médiane des deux dernières années.
10 h 30
Le procès-verbal d’assemblée mentionne un ravalement voté, pas encore appelé. La quote-part entre dans le coût complet.
14 h 00
Trois scénarios sont chiffrés : loyer à la référence, loyer 8 % en dessous, six mois de vacance. La trésorerie mensuelle est écrite pour chacun.
16 h 30
Le prix d’achat maximal compatible avec vos objectifs est posé. Quatre questions partent au notaire et au diagnostiqueur.
Dans quels outils il travaille
- Horiz.io
- Demandes de valeurs foncières (DVF)
- Géorisques
- Observatoire DPE de l’ADEME
Des logiciels reconnus, pas une liste de connexions promises. Ce que chacun laisse connecter est vérifié avant l’installation ; un outil n’est dit connecté qu’après un test de bout en bout.
Ce que nous mesurons, chaque mois
- Dossiers analysés, dossiers écartés par les chiffres
- Écart entre le prix demandé et les transactions comparables
- Écart entre le loyer prévu et le loyer constaté après location
- Points à faire vérifier transmis avant la visite
- Analyses remises avant la date de l’offre
Travaille surtout avec
- JulietteChasseuse d’opportunités immobilières
Surveiller votre marché et ne vous présenter que les biens qui méritent vraiment votre attention.
- ThibaultChargé des dossiers de financement et d’acquisition
Rassembler les pièces et suivre chaque démarche jusqu’à la signature, sans que la banque redemande deux fois la même chose.
- AliceCoordinatrice des rénovations et de l’ameublement
Suivre les artisans, les commandes et le budget pour que le logement soit prêt à louer à la date prévue, ou que vous sachiez pourquoi il ne l’est pas.
Le reste de l’équipe
Décrivez votre patrimoine.
Nous analysons où le travail ralentit chez vous, et nous composons l’équipe qui le fera avancer.